מושגים הקשורים למשכנתא

משכנתא הפוכה » מושגים הקשורים למשכנתא

עולם המשכנתאות הוא תחום בפני עצמו. בתחום זה קיימים מושגים רבים שכדאי להכיר. כאן נביא בפניכם הסבר על מושגי בסיס, כך שאם תרצו לקחת משכנתא הפוכה, תדעו את משמעות המושגים הבסיסיים. להלן הסברים למושגים הבאים:

קרן הלוואה

קרן ההלוואה היא סכום ההלוואה (המשכנתא) שאתם מקבלים מהבנק לצורך השלמת הסכום הדרוש לכם לרכישת דירה.

ריבית משכנתא

ריבית המשכנתא משפיעה על גובה המחיר שתשלמו עבור ההלוואה. הריבית תהיה בגובה שיעור מסוים אותו יהיה עליכם להוסיף להחזרים החודשיים שלכם לבנק. הריבית עצמה אינדיבידואלית ועשויה גם להשתנות בתקופת פירעון המשכנתא. הריבית נקבעת על פי פרמטרים רבים, לדוגמא: ריבית צמודה למדד היא ריבית שמשתנה בהתאם לשינויים במדד, ברגע שהריבית עולה, גם ההחזר החודשי עולה.

הבנק נותן לכם הלוואה במטרה להרוויח עליכם מקסימום כסף. יועץ משכנתאות בבנק, משרת את האינטרסים של הבנק. לכן, הוא ינסה למכור לך מסלול הלוואה עם הריבית הגבוהה ביותר. המטרה של ריבית גבוהה, היא להכניס לבנק כמה שיותר כסף מעסקה זו. לכן, הריבית שהבנק קובע היא אינדיבידואלית לכל אחד. הבנק בוחן את המצב הכלכלי של מבקש ההלוואה ומדרג אותו על פי הסיכונים והסיכויים שהוא מהווה לבנק.

האם יש מה להתמקח עם הבנק על מחיר שהוצע?

כמובן שכן, חשוב שתדעו שהבנקים משתמשים בטריקים לא מעטים, הם מציעים מחיר יקר יותר על מנת להשאיר מרווח שישמש להנחה במקרה של התמקחות.

אל תסתפקו בהצעה אחת, בקשו הצעות מכמה בנקים. לאחר מכן, נהלו משא ומתן עם הבנקים, תוך השוואה עם הצעות אטרקטיביות יותר שנתנו לכם מבנק אחר.

הבנק מדרג כל לקוח על פי ציר של סיכונים וסיכויים. הריבית נקבעת בהתאם לסיכון שהבנק לוקח על עצמו. ככל שאתם מהווים סיכון גבוה יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר. ולכן, אם מצבכם הכלכלי טוב, כלומר: לא חזרו לכם צ'קים, אתם מרוויחים טוב באופן קבוע, אתם עומדים בהחזרים להלוואות אם יש, אין לכם סירובים או מוגבלויות, יש כאן על מה להתמקח עם הבנק וקיים סיכוי לקבל תנאים טובים יותר.

אישור עקרוני למשכנתא

לפני שאתם פונים לחפש דירה, חשוב שתדעו קודם לכן אם הבנק בכלל יאשר לכם הלוואה למטרה זו ומה גובה ההלוואה שתוכלו לקבל.

אל תיגשו לבנק לאחר שכבר מצאתם דירה והתחייבתם עליה. אולי תגלו שהבנק אינו מאשר לכם משכנתא או שהוא לא מאשר את הסכום הדרוש לכם.
מצב זה גורם עוגמת נפש רבה וגוזל זמן ומאמץ מיותר. בדיוק בשביל זה, חשוב לבדוק שיש "אישור עקרוני למשכנתא". אישור עקרוני מיועד לאשר משכנתא באופן עקרוני בהתאם למצב הכלכלי באותה עת. האישור תקף ל 24 יום.
אישור זה אינו מחייב אתכם לקחת סופית את ההלוואה וגם אינו מחייב את הבנק לאשר לכם את ההלוואה סופית. האישור ייתן לכם כיוון לחיפוש נכס בהתאם לגובה ההלוואה שאושרה לכם. כך תדעו אם בכלל יש לכם מה לחפש (אם לא אושרה לכם משכנתא כלל).
שימו לב, אל תחתמו על חוזה רכישה לפני שאתם מקבלים אישור עקרוני, כדי שלא תסתבכו לאחר מכן ותפסידו את כספכם.

תמהיל משכנתא

בשונה מהלוואה רגילה המורכבת מסוג מסלול אחד, ריבית והחזרים קבועים וידועים מראש, הלוואה למשכנתא מורכבת ממגוון מסלולים רבים.
בנוסף, חלות מספר הגבלות שנקבעו על ידי בנק ישראל בכל הנוגע להלוואת משכנתא. על כל אחד לבחור מסלול המתאים לצרכים ולהעדפות האישיות שלו.
העניין הוא, שלכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות, סיכונים גבוהים ונמוכים. לכן, מומלץ לשלב מספר מסלולים יחד כדי להתאים את תמהיל המשכנתא באופן האידיאלי ביותר, בלי סיכונים גבוהים. הרכב תיק המשכנתא מכונה "תמהיל משכנתא".
מומלץ לבנות תמהיל משכנתא יחד עם יועץ משכנתאות. יועץ טוב מכיר היטב את המסלולים והחישובים הרבים. הוא ידע לבנות לכם תמהיל משכנתא המתאים למצבכם הכלכלי ויכולת ההחזר החודשי שלכם.

אחוז מימון משכנתא

אחוז מימון הוא אחוז המשכנתא שהבנק נותן מתוך עלות הנכס. לדוגמא: מחיר הדירה = מיליון ש"ח והבנק אישר משכנתא בסכום של 750,000 ש"ח. אחוז המימון שנתן הבנק הוא 75% מסך עלות הדירה.

חשוב שתדעו, גובה אחוז המימון משפיע על גובה הריבית. הסיבה לכך היא, שככל שאחוז המימון גבוה יותר, הבנק לוקח על עצמו סיכון גבוה יותר. לכן, גם אחוז הריבית יגדל בהתאם. בעקבות כך, ההמלצה היא לקחת אחוז מימון של לא יותר מ 60% מימון מהבנק. את הכסף החסר, נסו להשלים באמצעות הון עצמי על ידי חיפוש מקורות מימון אחרים.

משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס הנמצא בבעלות הלווה. הלוואה זו מיועדת עבור בני 60+ והיא ניתנת בשיעור של עד 50% מערך הנכס. בניגוד למשכנתא רגילה, הלוואה זו מיועדת לכל מטרה. באופן עקרוני, הלוואה זו כוללת ריביות והיא אינה מוחזרת בתשלומים חודשיים. פירעון הלוואה כזה מתבצע על פי בחירת הלווה, יש המעדיפים שההלוואה תיפרע אחרי פטירתם (ממכירת הנכס או על ידי היורשים) ויש המעדיפים לשלם החזרי משכנתא בתשלומים מותאמים.

הלוואת גרייס לעומת הלוואת בלון

הלוואת גרייס – גרייס פירושו חסד (באנגלית). הלוואת גרייס היא הלוואה הנלקחת בדרך כלל לתקופה ארוכה. ה"חסד" הוא שהלווה מתחיל להחזיר את הקרן רק לאחר מספר שנים, לקראת סוף תקופת ההלוואה. אך כמובן שהבנק אינו סופג על עצמו את הריביות החודשיות. לכן, למרות דחיית התשלומים, הלווה משלם את סכום הריבית בשנות החסד, ומאוחר יותר, הוא מתחיל לשלם גם את הקרן.

הלוואת בלון – הלוואת בלון נפרעת בתשלום אחד ובאופן קל ומהיר. בהלוואת בלון הלווה משלם בכל תקופת ההלוואה רק את הריבית, בתום תקופת ההלוואה הלווה משלם את כל הקרן במכה אחת. הלוואה זו ניתנת בדרך כלל לתקופה קצרה. הלוואה זו מכונה בשמות נוספים: הלוואת בוליט או הלוואת גישור.

מדד תשומות הבנייה

מדי חודש, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד תשומות בנייה עדכני. מדד זה משקף את השינויים העדכניים של גובה הוצאות הבנייה בשוק כמו, מחירים לחומרי גלם שונים, עלויות העסקת עובדים ועוד. כאשר רוכשים דירה מקבלן, הקבלן ייתן הצעת מחיר לעלויות הבניה בתוספת הצמדה למדד, כדי שהוא לא יפסיד כסף / ירוויח כפי שהוא תכנן. לכן, יש לקחת בחשבון כי המחירים עלולים לעלות או לרדת. בדרך כלל, המדד נמצא בעליה מתמדת. לכן, יש לקחת זאת בחשבון בעת לקיחת המשכנתא.

ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא מורכב משני ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. הבנק מחייב את הלווים לעשות ביטוח משכנתא, על מנת להבטיח לעצמו את החזר ההלוואה.

ביטוח חיים – ביטוח חיים הוא ביטוח שמכסה את ההלוואה במקרה של מות אחד הלווים. מי שיש לו ביטוח חיים, מונע נטל מקרוביו, במקרה של מוות. עלויות הביטוח משתנות בין אדם לרעהו, בהתאם לתנאים שונים כמו תקופת ההלוואה, סכום ההלוואה, גיל הלווה וכדו'. מחירי הביטוח עשויים להשתנות במהלך תקופת הפירעון בהתאם ליתרת החוב.

ביטוח מבנה – ביטוח המכסה נזקים שנגרמו לנכס, לדוגמא: שריפה, הצפה, רעידת אדמה וכו'. בביטוח זה הבנק מבטיח לעצמו את את שלימות הנכס. הרי במקרה והנכס נשרף וערכו ירד, ללווה לא יהיה רצון לשלם על נכס כזה. ביטוח מבנה מקנה ביטחון לבנק, גם במקרה בו הנכס ניזוק, יהיה מי שיישא בהוצאות התיקון והבנק לא יפסיד מכך. ביטוח מבנה מכסה רק את גובה יתרת המשכנתא ולא את שווי הנכס כולו. כך שאם גובה המשכנתא עומד על סך חצי מיליון ש"ח ומחיר הדירה הוא מיליון וחצי. הביטוח יכסה עד חצי מיליון ש"ח בלבד (אם תרצו להגדיל את היקף הכיסוי, תוכלו לפנות לסוכן הביטוח שלכם).

מיחזור משכנתא

מיחזור הוא החלפה של תמהיל משכנתא קיים בתמהיל משכנתא חדש, בהתאם למצב הכלכלי החדש ובהתאם לתנאים החדשים בשוק. כשאדם לוקח משכנתא, הוא מתאים אותו באופן מלא למצבו הכלכלי, למסלולים המוצעים ולסוגי הריביות הקיימות. מה שהיה מתאים ללווה בזמן שלקח את המשכנתא, במרבית הפעמים, לא מתאים לאחר כמה שנים. ההכנסה יכולה להשתנות וכך גם יכולת ההחזר החודשי. בנוסף, תנאי הבנקים והריביות יכולים להשתנות לטוב, בעקבות תחרות דינמית בשוק המשכנתאות, כך שיווצר מצב בו מיחזור משכנתא יכול להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.

לוח סילוקין למשכנתא

לוח סילוקין הוא טבלה המשקפת את כל הנתונים על המשכנתא: פירוט תשלומים, ריביות על הקרן, יתרת חוב ועוד.

ישנם שני סוגי לוחות: לוח שפיצר וקרן שווה.

לוח שפיצר – רוב המשכנתאות נלקחות על פי השיטה של שפיצר. בשיטה זו, הלווה מחזיר תחילה מעט מהקרן ויותר מהריבית. עם התקדמות הפירעון הוא מחזיר יותר מהקרן ופחות מהריבית. היתרון בלוח שפיצר הוא שההחזר החודשי הוא קבוע ולא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. החיסרון: הקרן מוחזרת באופן איטי מאוד וגובה ההחזר החודשי לא יורד כלל.

קרן שווה – החזר חודשי קבוע על הקרן שלא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. בנוסף, שיעור הריבית פוחת עם השנים. ככל שיתרת הקרן יורדת, גובה הריבית יורד יחד איתה. יתרון: תשלום מהיר יותר של הקרן ושיעור ריבית שהולך ופוחת עם השנים. חיסרון: החזרים חודשיים גבוהים מדי, במיוחד בתשלומים הראשונים. המצב בשטח הוא, שרוב הלווים אינם מסוגלים לעמוד בהחזרים גבוהים כאלו (הרי התשלום על הקרן הוא זהה לכל תקופת ההלוואה, אך הריבית היא גבוהה בהתחלה ויורדת עם השנים).

עמלת פירעון מוקדם

נניח ואתם בעיצומה של תקופת ההלוואה ונפל לידכם סכום כסף גדול, כמו ירושה או הכנסה מהשקעה.
אם אתם מעוניינים לפרוע בכסף את המשכנתא לפני סיום תקופת הפירעון, תצטרכו לשלם לבנק עמלה על הפירעון המוקדם. הסיבה לכך היא, שהבנק העריך מראש את ההכנסות מהריביות שתיכנסנה לו מהלוואה זו. לכן, אם אתם פורעים את החוב מוקדם, הבנק עלול להפסיד את הריביות עבור כל השנים שנותרו עד לסיום התקופה שנקבעה מראש.
כדי למנוע זאת, הבנק מחשב את גובה הריבית הממוצעת לשנים שנותרו, פחות הריבית ששילמתם וההפרש יתבטא בעמלה שעליכם לשלם. את גובה עמלת הפירעון מסכם הבנק עם הלווה בעת החתימה על המשכנתא. אך אם סיכמתם על מסלול ללא עמלת פירעון מוקדם, אתם פטורים מלשלם אותו.

האם יש צורך ביועץ משכנתאות, לאחר שלמדנו את המושגים הנ"ל?

המושגים שקראתם בכתבה, חשובים מאוד לאינטליגנציה האישית. ברגע שתפנו לבנק עם ידע כזה, כבר תגיעו מוכנים יותר.
אך למרות שצברתם כאן ידע רב, החלק המעשי של בקשת המשכנתא וההחלטות הכרוכים בה, אינם פשוטים כלל. למעשה, יש צורך בידע מעמיק יותר, ניסיון והכרה בחישובים הרבים, המסלולים והריביות העדכניים.
יועץ משכנתאות עוסק בתחום ומכיר את המסלולים והתנאים על בוריה.
יועץ משכנתאות יעשה לכם את העבודה על הצד הטוב ביותר וימנע סיבוכים וספקות מיותרים. אז אם גם אתם רוצים ליהנות מחיסכון במשכנתא שלכם, פנו אלינו עוד היום והמומחים שלנו יתכננו לכם משכנתא המתאימה לצרכים שלכם.