אלף בית ברכישת דירה

משכנתא הפוכה » אלף בית ברכישת דירה

מכירים את האנשים שלפני קניית אופנוע חדש הם עורכים סקר שוק לגבי האיכות, הנוחות, המחיר וכו'? אם אין להם תאריך יעד בו הם חייבים כבר את האופנוע, הם ימשיכו בבירורים עד עולם… ברכישת מוצר סתמי, אכן מדובר בתהליך מוגזם. אך בקניית מוצר יקר, מומלץ להכיר היטב את השוק. על אחת כמה וכמה כשמדובר ברכישת דירה, צעד משמעותי ומורכב שישליך על כל איכות החיים שלכם, מוכרחים לדעת טוב טוב לקראת מה הולכים. בשורות הבאות אתן לכם את הידע הראשוני, הקריטי של האלף בית לפני רכישת דירה.

כדאי שתדעו קודם כל על המושג הבסיסי של הון עצמי.

א. תכל'ס, כמה הון עצמי צריך?

הון עצמי

לפני שאסביר לכם לכמה הון עצמי נדרשים ברכישת דירה, חשוב לי להדגיש, ערך הנכס ייקבע לפי הערכת השמאי, או מחיר החוזה. הנמוך מביניהם. ולכן, אם אתם רוצים למצות את כל האפשרות שנותן הבנק למימון, כדאי לכם להביא שמאי לדירה לפני חתימת החוזה, בכדי לדעת כמה כסף בסופו של דבר תצטרכו להשיג מראש.

בדירה ראשונה:

לדירה ראשונה תידרשו להגיע עם סכום של לפחות 25% הון עצמי ממחיר הדירה שקבע השמאי.

דירה למשפרי דיור:

אם יש לכם דירה, אך מעוניינים לרכוש דירה גדולה יותר או שונה ולמכור את הישנה, אתם זכאיים ל-70% מימון מהבנק, ואת ה-30% נותרים עליכם להשיג בכוחות עצמכם.

דירה שניה:

כאן תידרשו להגיע עם 50% הון עצמי, ואת ה-50% הנוספים יממן הבנק. קיימת אפשרות לשעבד נכס קיים עבור ההון העצמי, אם הוא לא משועבד או משועבד אבל חלקית. אבל אם אתם משעבדים נכס נוסף , קחו בחשבון שהמשכנתא תהיה כתוצאה מכך, גבוהה מאוד. כדאי להתייעץ לפני שהולכים על מהלך כזה.

מה קורה עם הון עצמי במחיר למשתכן?

במחיר למשתכן המדינה מסבסדת את מחירי הדירות וכך גם ההון העצמי נמוך יותר מאשר בדירה רגילה. שמאי שמגיע לדירה מעריך את ערכה, על פי הערכת השמאי ייקבע סכום ההון העצמי. בדרך כלל 75% מהמחיר שינקוב השמאי, יהיה שווה לכ-90% ממחיר הדירה בפועל. כך שבדרך כלל תידרשו לכ-10% ממחיר הדירה להון עצמי לדירה במחיר למשתכן.

למשל: אם דירה במחיר למשתכן עולה 1,000,000 ₪ ושמאי העריך אותה ב-1,200,000 ₪, 75% מהמחיר שהעריך השמאי הוא 900,000 ₪ ושווה ל-90% ממחיר הדירה.

ב. בודקים את יחס ההחזר החודשי ביחס להכנסות

ההכנסה החודשית נחשבת לפי שכר נטו, כלומר המשכורת שנשארת אחרי הורדת הניכויים הקבועים: התחייבויות של מזונות, הלוואות וכו'.

בנק ישראל קבע כי יחס ההחזר החודשי לא יהיה גבוה יותר מ 50% מההכנסה נטו. אולם, שום בנק אינו מוכן לאמץ את הקביעה. רובם יאפשרו עד 40% מסך ההכנסה וישנם כאלו שיתנו רק בין 30% ל-35% בלבד.

ג. מתי משכנתא צריכה ערבים?

כל אחד צריך ערב? ממש לא! לא כל זוג או יחיד שלוקח משכנתא חייב ערב.

רק במצב של קונים חסרי משכורת מספקת, ישנה אפשרות לצרף ערב משלם. הוא מתחייב לשלם אחוז מסוים מההחזר החודשי של המשכנתא.

מי יכול להיות ערב משלם?

קרוב משפחה מדרגה ראשונה, עדיף שאלו יהיו ההורים ומקסימום אח/ות.

הערב חייב לעבור את בחינת הבנק לגבי יכולת ההחזר שלו ורק 50% מהכנסתו הפנויה תהיה מוכרת כהכנסה פנויה.

ד. מה יהיה טווח הלוואת המשכנתא?

ניתן לפרוס את תקופת ההלוואה עד 30 שנה. בהגבלה עד גיל 75. כלומר, אדם בן 55 יוכל לקבל הלוואה לטווח של מקסימום 20 שנה שאז הוא יהיה בן 75.

ה. מרכיבים את תמהיל המשכנתא

בבניית תמהיל המשכנתא, עליכם לקחת בחשבון ששליש מההלוואה חייב להיות במסלול של ריבית קבועה.

ו. איך אחוזי מימון משמעותיים במשכנתא?

כדי לאפשר ללווים לקבל הלוואה מבלי לפגוע בביטחון הבנקים, הבנקים מדרגים את הלקוחות לפי רמות סיכון על פי דרישות שונות, כשהנקודה המשמעותית היא יחס ההלוואה למחיר הדירה. כלומר, הסיכון של הבנק עולה בהתאם לגובה ההלוואה.

קיימות 3 חלוקות של דרגות סיכון:

עד 45% מימון, דרגת סיכון נמוכה מאוד. הבנק יאשר את הריבית הנמוכה ביותר.

45%-60% מימון, דרגת סיכון בינונית. הריבית תהייה גבוה יותר אך עדיין סבירה.

60% מימון ומעלה-דרגת סיכון גבוהה מאוד, הבנק ייתן ריבית יקרה ביותר בכל המסלולים, גם ללקוח טוב.

לסיכום, עוד בטרם תתרוצצו מדירה לדירה ותחליטו על סולם העדיפויות שלכם, וודאו כי יש ברשותכם את סכום הכסף הראשוני לדירה ובאפשרותכם לעמוד בהחזר החודשי.

בעזרת מחשבון משכנתא תוכלו לקבל אינדיקציה במשך כמה זמן תחזירו את ההלוואה וכמה תשלמו בחודש (לפי ההון העצמי שברשותכם, המשכורת החודשית והתוכניות הכלכליות שלכם לעתיד).

אנו, נשמח לעזור לכם למפות את המצב הכלכלי שלכם ולהגיע יחד איתכם לתוכנית רכישת הדירה המותאמת בדיוק לכם! חייגו אלינו עכשיו.