מה אומר החוק החדש על קניית דירה משותפת כשלאחד מכם יש כבר דירה משלו?

משכנתא הפוכה » מה אומר החוק החדש על קניית דירה משותפת כשלאחד מכם יש כבר דירה משלו?

לבן זוג שלכם יש דירה בבעלותו בלבד? מעוניינים לרכוש דירה בבעלות שניכם? כאן עולה סוגיה העוסקת בצורך לשלם מס רכישה עבור הדירה המשותפת למרות שהיא דירה שניה רק לבן זוג אחד. מה היה החוק עד היום? ומהו החוק החדש? בואו לגלות.

כיצד חושב מס על דירה שניה לזוג כשלאחד מהם זאת הדירה הראשונה?

עד היום זוג נשוי שרצה לבצע עסקת מכירה/רכישה בדירה בבעלות שניהם כאשר לאחד מבני הזוג כבר יש דירה בבעלותו בלבד ושניהם מתגוררים בו יחד, אזי שניהם היו צריכים לשלם מס על הדירה השניה השייכת לשניהם. כלומר, מבחינת רשות המס היה נחשב גם לבן הזוג שאין דירה בבעלותו כאילו הוא רוכש או מוכר כעת דירה שניה. ולכן, שניהם חויבו במס על הדירה.

מלבד מצב אחד שהוא יוצא מן הכלל בו בני הזוג עורכים הפרדת רכוש ומגדירים את נכסי כל אחד בהסכם ממון מוכר. הסכם זה קובע את חלוקת הרכוש ביניהם. כלומר, למי כל דירה שייכת. מבחינת רשות המס כשהרכוש נפרד בין בני הזוג, הדירה המשותפת לא נחשבת לדירה נוספת לבן הזוג השני שאין בבעלותו דירה נוספת. לכן, במקרה כזה בן הזוג זכאי לפטור חלקי/מלא ממס רכישה ומס שבח על הדירה המשותפת.

עד היום על מנת לוודא שאכן הרכוש מתחלק בהתאם להסכם, רשות המס עקבה אחר הזוג הנשוי, אם הם מתגוררים יחד בדירה, כלומר אם קיים חשבון בנק נפרד לכל אחד מהם והאם בן הזוג שלא קשור לדירה הנפרדת גם כן נהנה מהכנסת תשלומי השכירות הנכנסים ממנה, שאם כן, הוא סותר את הפרדת הרכוש. כל אלו גרמו לעימותים בין זוגות נשואים לרשות המס.

מה אומר העדכון החדש?

לאחר חוסר הסכמה שהיה בין רשויות המס לבין בני זוג שברשותו דירה משותפת ודירה נוספת לאחד מהם. הסוגיה הגיעה לבית משפט בעקבות כך שבני הזוג גרו בדירה הלא משותפת למרות שהם ביצעו הפרדה רכושית והדירה הייתה שייכת בפועל רק לאחד מהם.

רשויות המס טענו שבני הזוג גרים בדירה הלא משותפת ולכן היא שייכת לשניהם ולא יעזור שהם עשו הפרדה רכושית, כי בסופו של דבר, שניהם נהנים מהדירה. הנושא נדון ונערכו עליו וועדות שנות. ההחלטה שהגעיה יכולה לשנות את כללי המשחק.

זוג נשוי שלאחד מהם יש דירה הנמצא בבעלותו בלבד והם מעוניינים לבצע עסקה בדירה השייכת לשניהם, בן הזוג שאין לו דירה בבעלותו יהיה זכאי לפטור והטבות מס גם אם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה השייכת רק לאחד מבני הזוג ומנהלים חשבון בנק משותף. הפרדת הרכוש צריכה לחול על הבעלות של הדירה הנפרדת בלבד מבלי לערב את ההתנהלות הכלכלית המשותפת וניהול חשבון הבנק המשותף, למרות המגורים המשותפים בדירה הנפרדת.

כלומר, מבחינת רשות המיסים שני בני הזוג לא יחשבו כבעלים משותפים עבור הדירה הנפרדת אלא רק בן הזוג שהוא אכן הבעלים האמיתיים. לכן, חובת המיסוי תחול רק על בן הזוג היחיד שהדירה שייכת אליו.

כיצד תערכו הפרדה רכושית כך שהיא תהיה חיובית מבחינת רשות המס?

למרות החוק החדש שנחקק, עדיין לא ברור כיצד מתבצעת ההפרדה הרכושית. יתכן כי רשות המס עדיין תתפוס זוגות "על חם" ותקבע כי ההפרדה לא התבצעה כחוק, והיא תחייב אותם גם עבור בן הזוג השני.

מה מומלץ לכם לעשות כדי לא לגרום לחשדות מיותרים אצל רשות המס?

ערכו הסדר ממוני על פיו תתבצע ההפרדה לגבי הדירה השייכת לבן זוג אחד בלבד.
ערכו את ההסדר הממוני קודם או מיד לאחר החתונה ולא מיד כשאתם רוצים לבצע עסקה בדירה המשותפת שאז זה יראה כאילו ערכתם אותו רק על מנת להתנער מחובות רשויות המיסים. במקרה כזה רשות המס יכולה לעשות בעיות, לעקוב ולהצהיר שההסכם אינו אמיתי.
פתחו חשבון בנק נפרד לכל אחד מכם. יעדו את חשבון הבנק של בן הזוג ששייך לדירה הנפרדת עבור הוצאות המשכנתא וההכנסות המתקבלות מתשלומי השכירות.
המנעו ככל יכולתכם ממגורים משותפים בדירה בבעלות הנפרדת לטווח ארוך מדי וכן אל תערכו בדירה היחידה שיפוצים ושינויים מבניים מכסף השייך לשניכם.
הכניסו בהסכם ממון סעיף הקובע כי למרות שאתם מתגוררים יחד בדירה היחידה, לבן הזוג אין זכויות עליה.
כאשר אתם מגישים את הצהרת ההון לפקיד השומה, ידעו אותו על ההפרדה הרכושית בדירה הנפרדת.
שמרו את כל ההוכחות והעדויות שיש ברשותכם, כדי שלא יקרה מצב שצריך אותם ואין לכם.
מומלץ מאוד לערוך שינויים ותיקונים בהסכם ממון מדי פעם, על מנת לתת רושם כי ההסכם אמיתי ונשמר בידי בני הזוג.

רוצים לרכוש דירה משותפת? לאחד מכם יש כבר דירה נפרדת? לפני שאתם מוציאים משכנתא ומשלמים מס עבור דירה שניה, עצרו רגע ופנו אלינו. אנחנו בחברת המפתח למשכנתאות נכוון אתכם כיצד לפעול על מנת לקבל פטור מתשלומי המס כפי המגיע לכם ונפעל עבורכם מול רשויות המס. השאירו פרטים לתיאום פגישה עם המומחים שלנו.