למה כדאי לכם לרשום את הבניין שלכם כבית משותף?

משכנתא הפוכה » למה כדאי לכם לרשום את הבניין שלכם כבית משותף?

במאמר זה נביא לפניכם את יתרונות הרישום לבית משותף, מהו מספר הדיירים המינימלי הנדרש לרישום כזה ועוד.

אז כן, כבר היו סיפורים, סיפור שאולי מוכר לכם הוא מה שקרה לרונן, רונן קנה דירה ואחרי תקופה ארוכה בה היה גר בדירתו החליט למכור אותה, הבעיה התגלתה כשהוא פנה לעורך דין שיבדוק שיש לו נסח טאבו על שמו לדירה, העורך דין גילה שלא רק שאין לדירה זכויות בטאבו, אלא שגם רשומה על הדירה הערת אזהרה, מסתבר שכשרונן רכש את הדירה מהקבלן הוא שילם לעורך דין של הקבלן כדי שהוא יסדיר את הרישום בטאבו, ואת רישום הבניין כבית משותף, הבעיה היא שזה לא קרה, עורך הדין עדיין לא הספיק לסדר את העניין, הדירה של רונן נשארה עם הערת אזהרה על שמה, וכבר לאחר תקופה לא ארוכה חברת הקבלן פשטה את הרגל, מאז, החברה כבר לא רשומה כחברה ברשם החברות, בסופו של עניין, לרונן אין למי לפנות, אין מי שדואג לרישום הדירה שלו בטאבו.

ברגע שרונן רצה למכור את הדירה, הוא לא יכול היה למכור אותה בנקל, הרי יש על שם הדירה הערת אזהרה, אף אחד לא רוצה לקנות דירה שרשומה על שמה הערת אזהרה, גם אחרי שהוא כבר מצא קונה.

אז נכון, סיפורים יש הרבה, אבל אל תשכחו, זה מעשה שהיה והוא פותח את עינינו לחשיבות עניין הרישום בטאבו, בדיקה קלה מעלה כי רבים מתושבי ישראל עדיין לא הסדירו את רישום דירתם בטאבו וגם לא כבית משותף במנהל המקרקעין. רישום בית משותף במנהל המקרקעין הוא בעל מעלות רבות והוא מונע בעיות רבות כמו הוצאות מיותרות ועוד.

אז מה זה בכלל בית משותף?

בהגדרת החוק, בית משותף הוא מבנה המשמש למגורים, כל מבנה המכיל 2 דירות ומעלה (ומופיע ברשימת הדיור המשותף), הוא בית משותף.

הבעיה היא שלא כל מבנה המכיל 2 דירות ומעלה הוא מבנה משותף הרשום ברשימת הדיור המשותף, ישנם אלפים של בניינים שלא נרשמו כבניין משותף, כפועל יוצא מכך, בעלי הבתים בבניין המשותף, לא יכולים לרשום את הדירה על שמם במנהל מקרקעי ישראל.

למה חשוב שהבניין המשותף ירשם ברשימת הדיור המשותף?

ברגע שהבניין רשום כבית משותף, הדירות הן על שם בעליהן, אין בעיות עם מכירה או קנייה של דירות בבניין, ערך הדירה עולה וניתן לקבל משכנתא בקלות (יחסית לדירה בבניין שלא רשום כבית משותף).

כל עוד והבניין לא רשום כבית משותף, כל מבנה הבניין שייך לכולם, אין חלוקה ברורה ומסודרת מה וכמה שייך לכל אחד, אז נכון שיש לדיירים רכוש משותף, אבל אין להם את היכולת לבצע מה שהם רוצים ברכוש המשותף, הרי הוא משותף… ברגע והבניין נרשם כבית משותף, כל אחד מבעלי הדירות במבנה מקבל חלק בחלקה הגדולה, החלקה הגדולה נחלקת לכל דיירי הבניין, לכל דייר יש חלק יחסי בשטח המבנה המשותף. שטח המבנה המשותף כולל את חדר המדרגות, החנייה, המקלט, חדר העגלות וכדו'.

מה תרוויחו אם הבניין בו אתם גרים יירשם כבית משותף?

תראו שהרווחתם זמן ונמנעו ממכם עוגמות נפש, הדירה שלכם רשומה ולכן יש לה כתובת אחת בלבד, את הכתובת אפשר למצוא ברישום הטאבו האזורי, דירה לא רשומה היא בעלת כתובות רבות, כדי להגיע לכתובת הנכונה נדרשים להתרוצץ בין מנהל מקרקעי ישראל לבין החברה המשכנת עד שמוצאים את הכתובת הנכונה, חבל על הזמן ועל המאמץ שלכם, ניתן למנוע את זה מראש.
תוכלו להעביר את זכויות הדירה שלכם בטאבו למי שאתם רוצים, באופן פשוט ומהיר, לעומת זאת, אם תרצו להעביר זכויות של דירה שלא רשומה בטאבו, התהליך הוא ארוך מורכב ולא קל בכלל.
יהיה לכם קל יותר לקבל משכנתא, קל יותר לקבל משכנתא לנכס הרשום במבנה משותף מאשר נכס שלא רשום שהוא במבנה משותף ואין עליו רישום מעודכן בטאבו.
שווי הדירה שלכם יעלה, כששמאי מגיע להעריך שווי דירה, אם הבניין לא רשום כבית משותף, ערך הדירה יורד, רישום כבית משותף מעלה את ערך הנכס (וקל להבין למה זה כך, הרי אם הדירה רשומה בטאבו יש לבעליה זכויות ברורות ומוגדרות עליה).
הרישום כבית משותף מעניק לזכויות בעלי הדירה אסמכתא משפטית.
ההוצאות על פעולות בדירה יקטנו, כל שינוי בדירה הדורש תשלום לרשויות יעלה יותר אם הדירה לא רשומה בתוך בית משותף.
הכי חשוב לזכור, רישום כבית משותף נותן לכם זכויות מסודרות וכך יש לכל דייר בבניין הדירות המשותף תת חלקה משלו.

כמה דיירים צריכים להסכים לרישום בית משותף?

הסכמת דיירים לרישום בית משותף לא חייבת להיות גורפת, בסך הכל, לצורך רישום זה, מספיק שרוב בעלי הדירות בבניין מסכימים.

אז איך רושמים בית כבית משותף?

רישום בית משותף ברשימת הדיור המשותף הוא תהליך לא פשוט, אבל שווה, יש לגשת לרישום המקרקעין כדי להירשם, מפקח מיוחד אחראי על רישום בתים משותפים, הוא בודק אם הבית עונה לדרישות בית משותף, אם אכן הבית עונה לדרישות, הוא חותם על טופס מיוחד הנקרא "צו רישום לבית משותף", כדי לקבל צו זה יש להגיש בקשה בצירוף המסמכים הבאים:

נסח טאבו מעודכן.

מסמך להגשת בקשה לרישום בית משותף.
שרטוט מקצועי של הבניין המשותף (בעל מלאכה המוסמך לשרטוטים משרטט את הבית המשותף, חשוב שהשרטוט יכלול את כל המטרים המרובעים של כל דירה ומה שנוסף לה, כל דירה תסומן בצורה אחרת).
אישור על האגרה ששולמה.
הסכם בעלי הדירות בבית המשותף (ההסכם הוא מין תקנון המפרט מה יכול כל דייר לעשות בכל הקשור לבית המשותף, אם בכלל, בהסכם זה יכולים להופיע סעיפים הנוגעים לשימוש במקלט לצרכים אישיים כמו אחסנת חפצים, זכות הדיירים להרחיב את שטחם עד לגבול מסוים וכו').
ההסכם צריך לכלול אישור מייצג זמני מרוב בעלי הדירות בבית המשותף.
ייחוד דירות במקרה הצורך (אם יש בבית המשותף שותפים שהם בעלי דירה אחת וכדו', יש צורך ברישום נפרד לכל שותף מהם הנכסים העומדים ברשותו בבית המשותף, לצורך קבלת אישור זה, יש להגיש בקשה לייחוד דירות יחד עם אישורים נוספים על אישור הרישום ועל כך שאין לבית המשותף חובות , אישור מהעירייה, אישור מהוועדה המקומית ואישור על המס ששולם על המקרקעין.
לא תמיד זה הכל, המפקח בוחן את הבקשה והרבה פעמים הוא יכול לדרוש מסמכים נוספים הנדרשים לו לצורך זה.

אחרי שכל הטפסים הוגשו, הבקשה שלכם יצאה לדרך, אם אין בעיה עם רישום הבניין שלכם כבית משותף, תקבלו צו רישום לבית משותף.

כמו שהבנתם, התהליך המלווה לרישום בית כמשותף הוא מורכב, ארוך ומייגע, אחרי הכל, זוהי סוגיה לעורך דין מומחה למקרקעין, בעלי דירות נעזרים בעורך דין לצורך ביצוע תהליך זה, אם תפנו לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, התהליך יוכל להתבצע ביעילות, תוך תקופה קצרה יחסית.

מה תוכלו לראות אחרי שביצעתם את הרישום?

אחרי שרשמתם את הבניין כבית משותף, לכל דירה יש נסח טאבו פרטית, כל מי שרוצה יכול לבדוק מה נסח הטאבו של דירה מסוימת, כך ניתן לדעת את מספר המטרים של הדירה, אם יש על הדירה הערת אזהרה וכדו', כל עוד ואין לדירה נסח טאבו אין לבעל הדירה תוקף משפטי שהדירה אכן שייכת לו, רישום בניין כבית משותף הוא אכן ארוך ומייגע (אם תשכרו שירותי עורך דין מומחה התהליך לא יהיה כזה), אך התוצאה (רישום מסודר של כל הדירות בטאבו) שווה את זה. על רישום דירה בטאבו תוכלו לקרוא כאן.